Nabycie nieruchomości bez zgody współmałżonka

Ostatnio w mojej praktyce spotkałem się z problemem nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków podczas nagłej, acz długotrwałej nieobecności jednego z współmałżonków. Przypomnę, że co do zasady każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym (art. 36 §2 kro), jednakże pewne istotniejsze sprawy w ramach ustawowej wspólności majątkowej – o ile nie są prowadzone wspólnie przez małżonków – wymagają zgody współmałżonka (art. 37 §1 kro). Taką istotną kwestią, wymagającą zgody współmałżonka, jest dokonanie czynności prawnej prowadzącej do zbycia lub odpłatnego nabycia nieruchomości (np. zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego), przy czym ważność umowy zawartej bez zgody żoną lub męża zależy od potwierdzenia przez nią lub niego tej umowy (art. 37 § 2 kro), co ma zapewnić ochronę majątku wspólnego małżonków przed lekkomyślnym nim dysponowaniem przez któregokolwiek z nich.

Tej zasady nie stosuje się jednak do nabycia własności nieruchomości w toku egzekucji sądowej (art. 921 §1 – 1013 kpc), jak to zostało podkreślone uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2007 r. (sygn. akt III CZP 13/07). Podkreślam, że nieruchomości nabywane w trakcie małżeństwa (także w toku egzekucji sądowej) co do zasady wchodzą w skład majątku wspólnego małżonków – stają się ich współwłasnością (art. 31 § 1 kro).

Sąd Najwyższy, stojąc na stanowisku, że wprawdzie udział w licytacji nieruchomości jest działaniem prawnym zmierzającym do nabycia nieruchomości, doszedł jednak do wniosku, iż skutek, tj. przeniesienie własności, nie następuje w wyniku czynności prawnej (jak tego wymaga art. 37 §1 kro), lecz aktu jurysdykcyjnego – przysądzenia własności, którego podstawą jest uzyskanie przybicia. Jednocześnie podkreślił, że konieczność uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu oraz wykonania warunków licytacyjnych odrywa skutek (przeniesienie własności) od przetargu, który ponadto ma swoją specyfikę polegającą na tym, że postąpienia nie są składane właścicielowi nieruchomości, lecz dokonywane w ramach postępowania publicznoprawnego przed organem egzekucyjnym, nadzorowanym przez sędziego. Zauważmy, że również skutki przejścia własności nieruchomości są określone odrębnie w ustawie (art. 999 §1– art. 1003 §2 kpc), a istnienie tej regulacji wyraźnie przemawia na rzecz odmienności i autonomiczności przysądzenia własności (w stosunku do nabycia jej w drodze czynności prawnej), a zatem nie można do tej instytucji stosować regulacji zawartej w przepisach kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Tym samym małżonek, który bez wiedzy żony lub męża bierze udział w licytacji nieruchomości (nawet jeśli pozostaje w ustawowym ustroju wspólności majątkowej), a przy tym wylicytuje najwyższą cenę i uzyska przysądzenie własności, nabywa nieruchomość, która wejdzie do majątku wspólnego małżonków niezależnie od zgody współmałżonka. Drugi współmałżonek nie może więc de facto wyrazić swego stanowiska w sposób wiążący nabywającego małżonka, nawet gdyby kwota przeznaczona na nabycie nieruchomości pochodziła z majątku wspólnego (np. wynagrodzenia współmałżonka, który w licytacji nie uczestniczył). Takie nabycie pozostaje więc praktycznie poza kontrolą współmałżonka licytanta.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy, wprowadzenie ograniczeń wynikających z prawa rodzinnego powodowałoby niepewność statusu wierzyciela, zwłaszcza po podziale sumy uzyskanej z egzekucji, statusu nabywcy oraz innych osób uczestniczących w podziale. Konieczność ochrony tej wartości przez państwo usprawiedliwia więc zmniejszenie ochrony stabilności majątkowej w stosunkach wewnętrznych między małżonkami, z których jeden bierze udział w licytacji egzekucyjnej.

W tym miejscu warto podkreślić, iż licytację nieruchomości poprzedza opis i oszacowanie dokonane przez uprawnionego biegłego powołanego przez komornika, zaś licytacyjna cena wywołania wynosi 3/4 (podczas pierwszej licytacji) lub 2/3 (druga licytacja), co minimalizuje zagrożenie nabycia nieruchomości po zawyżonej cenie. Wszystko zależy jednak od zapału licytujących i pozostaje niepewne aż do momentu przybicia.