Zarząd wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych

Sąd Najwyższy uchwałą z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt III CZP 106/16, rozstrzygnął wątpliwości co do zakresu kompetencji osoby sprawującej zarząd powierzony do reprezentowania wspólnoty w postępowaniach sądowych. Wskazał, że w braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – dalej „uwl”) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych. O ile rozstrzygnięcie to nie stwarza problemów w praktyce zarządu wspólnotami mieszkaniowymi (wychodząc jej naprzeciw), o tyle wnioski z uzasadnienia uchwały już mogą być problematyczne. Warto się im bliżej przyjrzeć.

Odpowiadając na pytanie, czy osoba sprawująca zarząd powierzony nieruchomością wspólną jest z mocy samego powierzenia zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych w sprawach wchodzących w zakres powierzonego zarządu, Sąd Najwyższy potwierdził istnienie rozbieżności w swym dotychczasowym orzecznictwie:

według postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, osoba sprawująca zarząd powierzony nieruchomością wspólną jest z samego tylko tego tytułu umocowana do reprezentowania wspólnoty przed sądami. Wniosek taki został w uzasadnieniu tego postanowienia wywiedziony z art. 33 uwl, z przewidzianego w nim odesłania do stosowania do zarządu powierzonego w trybie określonym w art. 18 uwl przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną zawartych w rozdziale 4 tej ustawy. Inne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08. Przyjął w niej, że reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną lub w uchwale o zmianie tej umowy, ponieważ nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 uwl do określenia kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 tej ustawy.

Sąd Najwyższy ostatecznie opowiedział się za pierwszym z cytowanych wyżej stanowisk.

Na marginesie warto też wskazać na przejrzyste wyjaśnienie w uzasadnieniu uchwały tytulatury jaką posługuje się ustawa o własności lokali. Jak podkreślił Sąd najwyższy, członkowie wspólnoty „mogą postanowić, że sami będą bezpośrednio zarządzać nieruchomością wspólną lub że zarządzać nieruchomością wspólną będzie wybrany przez nich zarząd (zarząd wspólnoty) albo – jak wyraźnie przewiduje art. 18 ust. 1 in fine uwl – określona osoba fizyczna lub prawna, zwana zarządcą; zarządzanie nieruchomością wspólną przez określoną osobę fizyczna lub prawną nazywane bywa często, w uproszczeniu, zarządem powierzonym”. Przy tym, co w sposób oczywisty wynika z powyższego rozróżnienia, we wspólnocie mieszkaniowej nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd wspólnoty (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2010 r., V CSK 52/10).

Wychodząc od regulacji art. 21 ust. 1 uwl która przesądza, iż to zarząd (albo zarządca) kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w jej stosunkach wewnętrznych, a także art. 22 ust. 1 i 2 uwl wskazujących, że czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, zaś do czynności przekraczających ten zakres konieczna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na ich dokonanie oraz umocowująca zarząd, Sąd Najwyższy wskazuje, iż zarząd wspólnoty jest w ramach zarządzania nieruchomością wspólną z tytułu samej tylko przysługującej mu do tego kompetencji i w jej granicach umocowany do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych jedynie w granicach zwykłego zarządu.

W konsekwencji Sąd Najwyższy wskazał (i tu zaczynają się problemy praktyczne), iż co do spraw dotyczących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanie przez zarząd wspólnoty działań związanych z jej reprezentowaniem przed sądem jest uzależnione od spełnienia wymagań określonych w art. 22 ust. 2 uwl, czyli uzyskania uchwały wspólnoty oraz umocowania. Zarówno więc zarząd, jak i zarządca, w zakresie spraw wspólnoty jest umocowany jedynie do reprezentowanie w postępowaniach sądowych w sprawach dotyczących czynności zwykłego zarządu.

Co to oznacza w praktyce? O ile należy uznać za praktycznie pożądaną i zgodną z regulacją ustawy konieczność uzyskania przez zarządcę (albo zarząd) uprzedniej zgody wspólnoty na wszczęcie postępowania sądowego w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu, o tyle obrona interesów wspólnoty w takiej sprawie – wszczętej jednak przez inny podmiot niż wspólnota – winna być naturalną konsekwencją sprawowania funkcji zarządu. Musimy pamiętać, że co do zasady podmiot podnoszący jakieś żądania lub wnioski względem wspólnoty nie będzie dysponował potwierdzeniem w formie uchwały, iż dany zarząd (albo zarządca) jest umocowany do występowania w danej sprawie w imieniu wspólnoty.

Jeżeli więc sąd uzna, że dana sprawa należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – co jest ocenne, a ustawa zawiera jedynie przykładowe wyliczenie (np. sprawa wiąże się ze zmiana przeznaczenia części nieruchomości, koniecznością poniesienia znacznych kosztów lub żądaniem znacznej zapłaty po stronie wspólnoty albo obciążeniami części nieruchomości wspólnej) – to kto będzie mógł skutecznie odpowiedzieć na taki pozew (wniosek) w imieniu wspólnoty, w wyznaczonym terminie (np. dwa tygodnie z art. 207 §2 kpc)? Czy odbiór takiego pisma przez zarządcę może być uznany za skuteczne doręczenie, skoro bez uprzedniej uchwały zarządca nie byłby – w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu – umocowany do reprezentowania wspólnoty. Czy w sytuacji tzw. dużej wspólnoty, która może przykładowo skupiać kilkuset właścicieli lokali, sądy powinny udzielać wspólnotom szczególnych (dodatkowo wydłużonych) terminów w celu umożliwienia im uzyskania uchwał (choćby w trybie indywidualnego zbierania głosów)? Co z nakazami zapłaty, które przewidują termin dwóch tygodni na ich zaskarżenie? Czy sądy powinny odstąpić od ich wydawania wobec wspólnoty? Czy należy do czasu pozyskania uchwały traktować wspólnotę jako nienależycie reprezentowaną? Co jeżeli członkowie wspólnoty się nie zbiorą (np. urlopy, choroby, brak zainteresowania)? Kontrowersje można mnożyć, natomiast skutki w postaci paraliżu kilkudziesięcio- albo kilkusetlokalowych wspólnot oraz straty z powodu braku możliwości skutecznego reprezentowania wspólnoty przez zarząd (albo zarządcę) są łatwe do przewidzenia.

Jest oczywiste, że zarząd wspólnoty musi działać pod kontrolą swoich członków, zaś regulacja art. 22 ust. 2 i 3 uwl ma na celu ukrócenie jego ewentualnej samowoli, która mogłaby też ujawnić się w postępowaniu sądowym. Jednak tak rygorystyczne podejście do kwestii umocowania zarządu (albo zarządcy) może spowodować znacznie więcej strat niż korzyści. Warto przy tym pamiętać od odpowiedzialności zarządcy za szkody spowodowane w majątku wspólnoty oraz roli sądu czuwającego nad przebiegiem postępowania. Są to dodatkowe „bezpieczniki” (poza ogólnymi zasadami) chroniące wspólnotę przed szkodą. Wymaganie dodatkowego umocowania uchwałą zdaje się być, w wypadku reprezentowania w sprawie nie wszczętej przez wspólnotę (ale w zakresie obrony jej praw) nadmiarem, zaś obrona taka winna być uznana za czynność zwykłego zarządu, o ile nie obejmuje ona uznania powództwa (poparcia wniosku) chociażby w części. Tymczasem zgodnie z cytowaną uchwałą Sądu Najwyższego zarządca nie ma możliwości, bez uprzedniej uchwały w takiej sprawie, nawet dokonać zwykłego zaprzeczenia treści pozwu (wniosku).