Użytkowanie wieczyste a zasiedzenie własności

Mimo obszernego orzecznictwa Sądu Najwyższego nadal pojawiają się w praktyce wątpliwości co do relacji użytkowania wieczystego do prawa własności, możliwości jego zasiedzenia i przekształcenia. Ostatnio spotkałem się z kwestią skuteczności zarzutu zasiedzenia prawa własności nieruchomości w sytuacji, gdy uprzednio była ona przedmiotem użytkowania wieczystego. Oponując trafności doliczenia do okresu zasiedzenia prawa własności okresu faktycznego korzystania z niej jako użytkownik wieczysty, oparłem się na uchwale Sądu Najwyższego z 23 lipca 2008 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 68/08. Sąd Najwyższy udzielił nią odpowiedzi na pytanie prawne Sądu Okręgowego we Wrocławiu:

Czy do czasu posiadania prowadzącego do nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości dolicza się okres posiadania poprzedników prawnych prowadzący do nabycia w drodze zasiedzenia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości w sytuacji, gdy przed upływem okresu zasiedzenia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości nastąpiło przekształcenie tego prawa w prawo własności?

Zgodnie z treścią uchwały, do okresu posiadania samoistnego prowadzącego do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia nie dolicza się okresu posiadania rzeczy jak użytkownik wieczysty.

Sąd Najwyższy wywiódł swoje stanowisko stąd, że samoistne posiadanie nieruchomości w zakresie użytkowania wieczystego to faktyczne wykonywanie władztwa nad nieruchomością, z wolą posiadania jej dla siebie, jednak w zakresie odpowiadającym jedynie treści użytkowania wieczystego; posiadanie zaś nieruchomości w zakresie prawa własności ma zgoła odmienny charakter. To czynnik woli pozwala odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego, jednak rzeczywistą wolę posiadacza, która decyduje o charakterze samego posiadania, ustala się na podstawie zamanifestowanych na zewnątrz przejawów władania rzeczą. Tym samym niemożliwe jest utożsamianie obu tych praw, mimo że w praktyce może nastręczać trudności rozróżnienie posiadania właścicielskiego od posiadania jak użytkownik wieczysty – często różnica wynika jedynie z zakresu obciążeń. W ocenie sądu nie zmienia to jednak faktu, że chodzi o dwa rodzaje posiadania, które mogą prowadzić do nabycia w drodze zasiedzenia różnych praw.

Uchwała o sygn. akt III CZP 68/08 trwale wpisała się linię orzeczniczą, rzutując również na inne orzeczenia. Między innymi odnosi się do niej kolejna uchwała Sądu Najwyższego z 28 marca 2014 r. III CZP 8/14, w której ponownie podkreślono, że do biegu terminu zasiedzenia prawa własności nieruchomości nie zalicza się okresu jej posiadania w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego. W tej uchwale sąd bezpośrednio wypowiedział się co do „pośredniego statusu” użytkowania wieczystego jako prawa znajdującego się między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Wskazał też, że dla prawa użytkowania wieczystego charakterystyczne jest posiadanie nieruchomości gruntowej i posadowionych na niej budynków, przy czym elementarne jest powstawanie i wykonywanie tego prawa na rzeczy cudzej, co przejawia się poprzez konieczność świadczenia opłat rocznych na rzecz właściciela oraz korzystania z gruntu w sposób określony w umowie, z zagrożeniem jej rozwiązania. Tym samym użytkownik wieczysty manifestuje zakres swego posiadania wobec właściciela i osób trzecich w inny sposób, niż gdyby realizował te uprawnienia w ramach prawa własności.