Gmina zapłaci za lokatora

Ostatnio sporo osób pyta mnie, co robić, gdy lokator mający prawomocnie orzeczoną eksmisję z ustaleniem prawa do lokalu socjalnego nie opłaca czynszu. Należy przy tym zauważyć, że taki lokator zwykle nie posiada środków, które można byłoby odeń wyegzekwować (gdyż gdyby takie środki ujawniono, to sąd co do zasady nie ustaliłby dla niego prawa do lokalu socjalnego). Równocześnie gminy nie kwapią się do przydzielenia lokali socjalnych, a okres oczekiwania w kolejce należy liczyć w latach. Jak zmotywować gminę do działania i jak uzyskać należny dotąd czynsz lub nawet wyższe odszkodowanie?

Zgodnie z art. 18 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie; dotyczy to także tych osób, wobec których orzeczono eksmisję z ustaleniem prawa do lokalu socjalnego. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł (innymi słowy jest to odszkodowanie w wysokości odpowiadającej wysokości ostatniego – zgodnie z prawem ustalonego – czynszu; zwykle są to kwoty niższe niż tzw. czynsz rynkowy). Takie są uprawnienia właściciela wobec zajmującej jego lokal osoby w okresie, gdy oczekuje on na przydzielenie przez gminę lokalu socjalnego danej osobie.

Jest istotne, że zgodnie z tym przepisem, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 kc. Mówiąc prościej, zamiast pozywać lokatora (i liczyć na skuteczną egzekucję), właściciel może praktycznie od razu pozwać o zapłatę należnego odszkodowania właściwą gminę. Co więcej, w wypadku pozywania gminy o takie odszkodowanie, nie jest ono limitowane wysokością ostatniego ustalonego lokatorowi czynszu, a jedynie stawkami czynszu rynkowego! Oczywiście to właściciel musi udowodnić, że należy mu się więcej niż dotychczas żądał od lokatora, w tym zakresie w toku procesu konieczny jest zwykle stosowny wniosek o opinię biegłego sądowego. Jego skuteczne złożenie z dużym prawdopodobieństwem przyniesie właścicielowi spore korzyści, o czym niżej.

Jak wskazuje art. 417 §1 kc, za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność m.in. jednostka samorządu terytorialnego (gmina) wykonująca tę władzę z mocy prawa. Takim zaniechaniem jest właśnie brak dostarczenia lokalu socjalnego z zasobu mieszkaniowego gminy. Równocześnie zgodnie z art. 361 §2 kc naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono, dlatego też jest zasadne dochodzenie przez właściciela wyrównania pieniężnego do wysokości czynszu rynkowego, jaki mógłby osiągnąć, gdyby gmina wywiązała się ze swych zobowiązań. Zakłada się bowiem, że gdyby gmina dostarczyła lokal, to właściciel mógłby wyeksmitować dotychczasowego lokatora i zacząć uzyskiwać dochód w wysokości należnego za taki lokal czynszu rynkowego. Tym samym właściciel, który dotychczas uzyskiwał od lokatora czynsz na średnim poziomie (a czasami niższy), może od gminy uzyskać odszkodowanie równe maksymalnemu możliwemu do uzyskania na wolnym rynku czynszu za dany lokal (jego ustaleniem zajmie się właśnie biegły sądowy). Warto przy tym – jeszcze przed złożeniem pozwu – wezwać gminę o przyznanie stosownego lokalu i wypłatę należnego odszkodowania. Wynika to z faktu, że odsetki od odszkodowania mogą być żądane już od dnia następującego po odebraniu przez gminę wezwania o ich zapłatę (art. 455 kc), czyli zwykle wcześniej niż zostanie złożony pozew.

Kończąc wywód trzeba podkreślić, że zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 121/07 – odpowiedzialność gminy za szkodę wynikłą z zajmowania lokalu bez tytułu prawnego przez osobę uprawnioną z mocy wyroku do lokalu socjalnego oraz tej osoby jest odpowiedzialnością in solidum. Odpowiedzialność in solidum oznacza, że właściciel ma prawo do odszkodowania zarówno od lokatora jak i od gminy, jednak z różnych tytułów prawnych, przy czym zapłata przez gminę umarzałaby zobowiązanie osoby zajmującej lokal. Wynika to z faktu, że każdy ze zobowiązanych in solidum odpowiada wobec właściciela według zasad ogólnych za całość należnego świadczenia, dlatego raz pokryta szkoda nie może być później dochodzona ponownie. Oczywiście należy przy tym pamiętać, że odpowiedzialność lokatora – jak wskazano wyżej – jest limitowana.

Wydaje się, że ta forma nacisku – tj. powództwo wobec gminy – może wydatnie wpłynąć na przyśpieszenie procesu przydziału lokalu socjalnego, który zwykle wiąże się z bardzo długim okresem oczekiwania. Równocześnie właściciel uzyskuje odszkodowanie równe czynszowi rynkowemu płatne przez gminę (czyli dosyć pewnego płatnika) i może spokojnie oczekiwać, aż gmina wywiąże się ze swego obowiązku i przydzieli lokatorowi stosowny lokal socjalny.

Na marginesie należy zauważyć, że przy spełnieniu stosownych warunków gmina będzie zobowiązana do zapłaty odszkodowania także za lokatora, któremu nie przydzielono lokalu socjalnego. Jest to jednak w znacznej mierze odrębne zagadnienie, wymagające osobnego omówienia. Jeszcze raz należy podkreślić, że sytuacja właściciela oczekującego na możliwość wykonania eksmisji nie jest taka zła, jak mogłoby się czasami wydawać, zaś jego uprawnienia – przy odpowiednim prowadzeniu spraw – umożliwiają mu niezachwiane czerpanie korzyści z lokalu w postaci wypłat należnych odszkodowań.